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　この先5年、日本経済はどのように変わっていくのか。雑誌「プレジデント」（2018年7月2日号）の特集「あなたは今、何を学ぶべきか」では、6つのポイントにわけて識者に解説を頼んだ。第3回は「不動産バブル」について――。（第3回、全6回）

■下位15％は「限りなく無価値になる」
PART3：不動産バブル　「五輪危機」を乗り越えて市場は3極化
2020年の東京五輪開催後に、バブル気味の不動産市場が弾けるのではと懸念する声がある。しかし、「そんな心配はありません」と話すのは、さくら事務所創業者会長の長嶋修さんだ。
「確かに五輪前後で景気は変動しますが、経済規模の大きな先進国では変動は小さい。12年のロンドン五輪では、英国政府が五輪が不動産市場に与えた影響は小さかったと報告しています。日本も同様でしょう」
また、長嶋さんは「物件価格と年収の倍率などをもとに計算したスイスの大手金融機関UBSのグローバル不動産バブル指数では、割高感はあるが、バブルのリスクは低いと診断されています（図1参照）」ともいう。
もっとも日本の人口は今後減少し、中長期的に不動産市場も縮小する。それでも全国一律に冷え込むわけではない。「不動産市場は3極化しています。上位15％は価値が維持ないし上昇する半面、中位の70％は緩やか（年率2～4％程度）に下落し、下位15％は限りなく無価値になります（図2参照）」と長嶋さん。

■駅から1分離れるごとに成約単価が下がる傾向
上位15％に入るのは、東京をはじめとする主要都市の中心部で、駅から徒歩7分以内の物件だ。たとえば東京都心7区（千代田、中央、港など）でも、築年数より駅からの距離が重視され、駅から1分離れるごとに成約単価が下がる傾向にある（図3参照）。また、千葉県流山市のような独自の子育て支援で人口が増えているエリアも上位15％に含まれ、同様のエリアを研究する価値は十分にある。
一方、必ず浮上する持ち家か賃貸かの問題だが、「上位15％のエリアにあるような資産価値が中長期的に下がらない物件、3000万円で買ったマンションが20年後も同じ価格で売れるのであれば買ったほうがいい。貯蓄と同じだからです」との回答を長嶋さんは示してくれた。
マンションは新築・中古それぞれメリット、デメリットがあるが、都心では割安な中古に人気が集まり始めている。「立地にもよりますが、中古マンション価格は今後も総じて維持ないし上昇する傾向にあり、リスクは相対的に低いでしょう」と長嶋さん。ただし、中古マンション購入の際のポイントの1つは、管理組合の運営状態だ。
「管理組合がしっかり機能しているマンションは資産価値が下がりにくい。組合の議事録を見せてもらったり、住人へのヒアリングをおすすめします」という長嶋さんの教えを守りたい。