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「2025年問題」東京の不動産は暴落してしまうのか?




こんにちは。不動産担保ローンの日宝です。
国土交通省は9月からバスやタクシー、トラックが旅客と荷物を運ぶ「かけもち」ができるように大幅に規制を緩和するそうです。これは、ドライバー不足を受け、運送事業者を貨物と旅客にそれぞれ特化させてきたあり方を転換し、利用者が減少する地方の交通網の維持を図る狙いもあるそうです。この緩和は、利用者となる私たちも含めて双方にメリットがありそうですね。
さて、今日は2025年問題に触れてみたいと思います。

「2025年問題」東京の不動産は暴落してしまうのか?

  東京23区の不動産にも暴落ラインが迫っているらしい。暴落はどこで起こるのか? 回避するにはどうしたらよいのか? 不動産バブルのしくみから、大暴落までのシナリオを予測した『2025年東京不動産大暴落』(榊 淳司/イースト・プレス)。著者の榊 淳司氏は新聞や雑誌などに多くの記事を執筆する不動産ジャーナリストである。本書ではすでに決定しているイベントや統計予測を解説しながら、暴落へのスケジュールを見ていく。

 ■「2025年」に、いったい何が起こるのか?
 戦後最大のボリュームゾーンといわれる団塊世代(1947~1949年生まれ)全員が75歳以上の後期高齢者となることで、介護・医療費など社会保障費の急増が懸念される問題を「2025年問題」という。後期高齢者が、約3500万人(人口比約30%)に達すると推計される「超高齢化社会」、不動産市場には売り物件があふれているが、いるのは老人ばかり。売りだされた住宅をいったい誰が買うのだろうか?
 東京オリンピック終了の5年後である2025年。空家率の増加や都市部の人口減少が顕著になるであろう。それが株価の急落、地価やマンション相場価格の暴落に繋がる恐れがあるのではないかと著者は予測する。現在の日本には、オリンピック後の不況を上昇に転じさせる活力はないのだ。

■不動産の価値は「利用価値」で決まる
 新潟県苗場のリゾートマンションなどは、販売価格は700万円だったものが今は10万円でも買い手がいない。管理費や固定資産税を考えると10万円払ってもいいから売りたいという状況だそう。このように資産価値ゼロのエリアが、日本の不動産の面積の8割あるという。都心へのアクセスが不便な、港北ニュータウン、千葉ニュータウン、多摩ニュータウンなどの大規模なニュータウンからは転出者も多く、すでに衰退が始まっているという。千葉県船橋市や埼玉県上尾市の駅から遠いところには、すでに数百万円の住宅もあるという。住みたい街とされる武蔵小杉のように、短期間に高層マンションが立ち並んだエリアも、中古価格の相場が崩れやすく暴落しやすいそうだ。「利用価値」のない不動産の波が、東京、大阪、名古屋など、政令指定都市クラスの大きな街に押し寄せてくるのが2025年と著者は予測する。
 暴落を回避するためには、「新築の抑制、タワーマンションの規制、流通市場の透明化(レインズの一般開放)、民泊の合法化」などが必要だと著者は考える。日本全体で住宅が余ってきているうえ人口も減るというのに、今も多くの不動産系企業がマンションを建て、個人は新築を建てる。不動産業界は、航路の先に大きな氷塊が見えているのにもかかわらずもくもくと進んでいるタイタニック号のようなものだと著者は述べる。一般ユーザー向けの住宅購入セミナーも開催している榊氏ならではの、誰にも理解しやすい一冊となっている。

ライブドアニュース 2017年07月14日配信「2025年問題」東京の不動産は暴落してしまうのか? より引用


全人口に占める「65歳以上の人口の比率」が7%を超えると「高齢化社会」、14%を超えると「高齢社会」、21%を超えると「超高齢社会」と呼ばれるそうです。
2016年は「約26%」で、日本はすでに超高齢社会に位置づけることができます。そして2025年には「約33%」になる予想で、75歳以上の方だけでも「約18%」と言われています。

2025年問題の前に「2020年問題」も指摘されています。東京住宅政策審議会による報告に下記のように記されています。
【今後、高度経済成長期に供給された大量のマンションストックが高経年化し、居住者の高齢化と合わせて、マンションにおける『二つの老い』が更に進んでいく。東京においても2020年頃をピークに人口減少局面を迎えるとともに、社会全体の高齢化も一層進む見込みである。 こうした傾向に伴い、マンションにおいても、空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす可能性が指摘されている。
ひとたびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展するおそれがある。】
※引用参考:「東京におけるマンション施策の新たな展開について」より抜粋

前回、東京オリンピックが開催された1964年にも、オリンピックによる景気の上昇、そしてオリンピック後の反動による景気の下降が見られたそうです。
各オリンピック開催国を見ても、開催までの景気は上昇傾向にあるものの、開催後には下降に転じることが多いのも事実だそうです。
前回の東京オリンピック開催後には、一時的な下降の後にはすぐに回復し、継続的な経済成長をしましたが、現在の日本には、オリンピック後の不況を上昇に転じさせる活力はないと考えられています。
高齢化社会は止めることができません。2020年も2025年も、あっという間にやってくるでしょう。
高齢化社会は、晩婚化や女性の社会進出やそれに伴った幼稚園の不足問題、年金問題など様々な側面を抱えています。政府や企業、私たち個人も力を合わせて取り組み、改善したいですね。


不動産担保ローンの日宝より
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