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不動産マネー、世界で過熱 ファンドの資金調達最高




こんにちは。不動産担保ローンの日宝です。
厚生労働省が28日発表した6月の有効求人倍率(季節調整値)は前月比0.02ポイント上昇の1.51倍となり、4カ月連続で改善したそうです。新規求人を業種別で見ると、自動車関連が好調な製造業のほか、人手不足が深刻な運輸・郵便業、建設業などで大きく伸びたようです。このまま伸び続けてほしいですね。
さて、今日は活発化している不動産マネーについて触れてみたいと思います。

不動産マネー、世界で過熱 ファンドの資金調達最高

 世界の不動産市場にファンドマネーの流入が加速している。低金利下の運用難に悩む年金や金融機関からお金を集め、不動産やインフラを投資対象とするファンドは2017年上期に過去最高ペースの875億ドル(約10兆円)を調達した。ファンドの攻勢で不動産価格に過熱信号が点灯。金融引き締めに動き始めた米国など欧米主要国の中央銀行は価格高騰を警戒し始めた。
 4月に松坂屋銀座店跡に開業した複合商業施設「ギンザシックス」。わずか2カ月後の6月末、不動産会社のヒューリックは同施設の区分所有権を売却した。買い手は米不動産ファンドのグリーンオーク・リアル・エステートだ。
 グリーンオークが買ったのは同施設8階のオフィスフロア部分。現時点でテナントは埋まっていないが、銀座のオフィス需要は強いとみて200億円強を払った。「予想以上の高値で売れた」と明かすヒューリックは、80億円前後の売却益を手にしたようだ。
 ファンドマネーが日本の不動産市場に流入している。4月に香港ファンドのガウキャピタルが約850億円で取得した「みなとみらいセンタービル」(横浜市西区)もその一つ。今年上期の日本の不動産取引で最大案件となった。
 不動産投資では賃料収入を取得価格で割った投資利回りが採算を測るモノサシ。取得価格が上がるほど利回りは低下する。08年の世界金融危機直前のピーク時でも横浜市中心部の大型オフィスビルの利回りは5%台前半だったが、今回のガウの投資利回りは3%前後。「過熱感があるのは事実だが、借入金利との差は大きく魅力的」。同ファンドのケネス・ガウ社長はいう。
 ファンドが高値もいとわず不動産購入に突き進む裏には未曽有の低金利がある。不動産の利回りは06~07年より低いが、借入金利を引いた実質的な投資利回りは東京・大手町の大型物件で3%台。2%台だった当時に比べて高い。
ファンドの膨張と投資の拡大は世界的な現象だ。米ブラックストーン・グループは6月、欧州の商業用不動産に投資するファンドで90億ドルを集めた。空港や港湾などの運営権から収益を得るインフラファンドの調達も急増する。
 16年の不動産・インフラ向けファンドによる調達金額は前回のブームだった06~07年を超え、17年上期も同じペースでお金が集まっている。実際に購入した不動産の額は16年が約1500億ドル、17年上期は約600億ドルに達した。
 背景には世界的な低金利の中で少しでも高い運用利回りを求める年金や金融機関の強い投資需要がある。ゆうちょ銀行は5~7年かけて資産の数%を不動産などのファンド投資に振り向ける取り組みを昨年から始めた。清水時彦執行役員は「すぐに解約できない流動性のリスクを負う代わりに、債券や株よりも高い利回りをねらう」と説明する。
 年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)もファンド投資の準備を本格化。今年度中にインフラなどで実績を作る考えだ。「株式は価格が上下しやすく、下がると不安になる国民もいる。一部を安定した価格で収入が得られる資産に代替していく」。高橋則広理事長はねらいを話す。
 金融危機から9年続いた世界的な低金利で資産価格はすでに高くなっており、そこに低金利で膨張したファンドのマネーが流入しているのが今の構図だ。17年の日本の路線価は最も高い東京都中央区銀座「鳩居堂」前が前年比26%上昇し、バブル期の1992年を超えた。米商業用不動産の価格は、金融危機前の最高だった07年を2割超上回る。
 中国でも不動産価格の上昇が鮮明だ。米不動産サービス大手のCBREは商業用不動産の潜在的な投資需要は20年までの4年間で1兆元(約16兆円)に膨らむと予想する。上海市の住宅価格は平均年収の20倍以上まで高騰し、東京のバブル期の18倍を超えた。
 「賃料上昇が鈍り金利が上がる中、価格が急ピッチで上がり続けている」。米連邦準備理事会(FRB)は7日に公表した金融政策報告書の中で商業用不動産の価格高騰にこう警鐘を鳴らした。カナダ銀行(中央銀行)が今月踏み切った7年ぶりの利上げは住宅市場を冷ますねらいだ。だが「経済の体温」である消費者物価は過熱にはほど遠いのが現状。欧米中銀は難しいかじ取りを求められている。

日本経済新聞 2017年07月21日配信 不動産マネー、世界で過熱 ファンドの資金調達最高 より引用


 日本銀行の異次元金融緩和を背景に、大都市圏の不動産への資金流入が続いているようです。国土交通省によると、都内のオフィスビル価格指数(10年平均=100とする)は安倍晋三政権発足時12年の103.7から、16年には152.3まで上昇したとのこと。国交省が発表した公示地価は地価最高額の銀座4丁目はバブル期を3割超えて過去最高を更新しています。価格高騰で不動産投資の勢いが鈍くなっているものの、外国人投資家の購入意欲はなお活発だと考えることができるでしょう。
 日本不動産研究所の調査では、日本の不動産投資市場が「ピークに達している」との回答は65.4%に達しており、その回答者のうち68.2%が理由として「著しく低い利回りの取引の出現」を挙げているそうです。一方、米総合不動産サービスのJLLは、世界情勢が不安定な中、安全資産として日本国内の商業用不動産への海外投資家の関心は高いと分析。海外投資家による17年第1四半期(1-3月)の投資額は前年同期比71%増の2300億円と公表しています。
 今後も土地の価格が上昇し続けるかどうかは、都市再開発やマンション建設などの需要が増えるかどうかにかかっていると考えられます。地価が上昇すれば、それによってマンションや一戸建て住宅に買い替え需要が増える効果を期待することができます。
しかしながら、個人消費の低迷は続いており、安倍晋三首相がアベノミクスで言い続けている「経済の好循環」がなかなか実現していないと感じている人が多いのではないでしょうか。今後の不動産投資や住宅建設の行方、地価の動向が、経済を大きく左右する可能性があります。「経済の好循環」を実感できるようになることを期待したいですね。


不動産担保ローンの日宝より
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